Жилищный кооператив "Бест Вей" работает уже в десятках субъектов Российской Федерации. О том, какое значение для развития регионов имеет жилищная кооперация, рассказывает председатель правления ЖК "Бест Вей" доктор экономических наук Роман Василенко.
— Роман Викторович, каково значение жилищной кооперации для решения жилищной проблемы в России, особенно в провинции?
— Согласно опросам, более 50% российских семей стремятся улучшить свои жилищные условия. И значительная часть из этих семей не может получить ипотеку с приемлемой процентной ставкой, не может получить банковский кредит в принципе, так как не пройдет по тем или иным причинам банковский фильтр.
Жилищная кооперация помогает решить все эти проблемы. Это покупка квартиры по номиналу. Пайщик несет незначительные дополнительные затраты — платит вступительный и членские вносы, которые идут на финансирование текущей деятельности кооператива.
Членом кооператива может стать гражданин от 16 лет и хоть до 100 лет — верхней возрастной границы нет. 16-летний подросток может откладывать по 10 тысяч в месяц на первоначальный взнос для покупки квартиры кооперативом. Примерно к окончанию вуза он наберет на обязательный первоначальный взнос (35%) для покупки небольшой квартиры.
Многие представители старшего поколения копят на квартиру, которая будет поддерживать их на пенсии. Выходят на пенсию и с помощью кооператива приобретают квартиру в качестве своего рода пенсионного капитала.
Но основной контингент пайщиков жилищных кооперативов — это, конечно, молодые семьи с несколькими источниками дохода, с официальными местами работы супругов отнюдь не в "Газпроме" или других ведущих российских компаниях, а в небольших производственных и сервисных предприятиях, часто вынужденные подрабатывать в качестве самозанятых. К этой категории относятся миллионы россиян.
Решить квартирный вопрос с помощью банков они часто не могут. А кооператив предоставляет им возможность купить квартиру. Кооператив не интересует кредитная история, он не проверяет доходы, он устанавливает удобный график платежей, предоставляет отсрочку, если у пайщика временный период неплатежеспособности. Такой "либерализм" связан с тем, что кооператив проверяет квартиры, которые он покупает в интересах пайщика, и эти квартиры в период, пока пайщик расплачивается с кооперативом, находятся в собственности кооператива.
При этом покупаются квартиры в интересах конкретного пайщика по его желанию. Единственное, кооператив может предложить пайщику посмотреть другую аналогичную квартиру, если по выбранной есть вопросы в отношении прав собственности, или цена на желаемую пайщиком квартиру завышена. Квартира, приобретаемая в интересах пайщика, как целевое приобретение не принимается на баланс кооператива, пайщик прописывается в ней сам и прописывает членов своей семьи.
— А как у вас появилась идея создать жилищный кооператив?
— Интерес к жилищной теме у меня был отнюдь не умозрительный. Я сам столкнулся с жилищной проблемой, когда увольнялся в запас из ВМФ. Ипотеку было получить крайне тяжело. Думая о том, как в принципе могла бы решаться эта проблема, я вспомнил о кооперативах, кассах взаимопомощи, существовавших в советское время. Начал читать книги по проблеме, изучать историю. Изучать научную литературу о жилищной кооперации в Германии, которая позволила отстроить страну после войны, о кооперативном движении в Швейцарии, пронизавшем и сервисный, и производственный секторы этой страны. Изучал опыт новых российских жилищных кооперативов, которые к тому времени вновь появились в нашей стране уже в рыночных условиях. Изучал гражданское и жилищное законодательство, на основе которого они работали.
У меня возникла идея создать жилищный кооператив. Было это в феврале 2014 года. Решил протестировать идею — рассказал о ней в своем выступлении на Молодежном форуме стран ШОС в контексте преодоления тенденций утечки молодежи из регионов, улучшения качества жизни молодых семей. Идея была принята на ура. Меня это вдохновило на практическую реализацию, и 27 мая 2014 года кооператив "Бест Вей" начал операционную деятельность.
Расчет был на то, что можно будет достаточно быстро обеспечить большое число людей доступным жильем. В большинстве случаев квартиры в провинции стоят 3-3,5 миллиона рублей. Накопить на такие квартиры, объединив финансовые возможности дольщиков, даже с учетом того, что доходы в провинции не слишком высоки, мне казалось реальной задачей. Так и оказалось.
Изучая опыт российских ЖК, я столкнулся с тем, что многие из них, существуя длительное время, приобрели для своих пайщиков всего несколько десятков квартир. Там в очереди на покупку квартиры, накопив первоначальный взнос, можно стоять несколько лет, что, конечно, негативно сказывается на мотивации покупать квартиру с помощью кооператива.
Да, квартира, приобретаемая кооперативом, обойдется на порядок дешевле, чем ипотечная. Но ждать покупки квартиры после внесения немалого первоначального взноса в 35% и более для многих слишком долго.
Еще одна проблема, с которой сталкивались кооперативы, изменение стоимости строящихся объектов недвижимости, а также случаи, когда деньги вкладывались в долевое жилье, а оно не достраивалось из-за проблем застройщика.
Мы с коллегами разработали новую модель жилищного кооператива. Она предусматривает создание механизма достаточно быстрого роста числа пайщиков. Чтобы кооператив быстро развивался, нужно либо частичное государственное финансирование паевого фонда, как, например, в Германии — там финансирование достигало четверти паевого фонда. В советское время паевые фонды также частично финансировались из бюджетов. Либо достаточно высокий темп привлечения новых пайщиков, а он будет тем выше, чем ниже будут сроки ожидания покупки квартиры в очереди.
— То есть, чем меньше сроки ожидания в очереди, тем быстрее в кооператив приходят новые пайщики, а чем быстрее приходят новые пайщики — тем меньше сроки?
— Именно так. Эффективный кооператив, который не может рассчитывать на, например, региональное финансирование, должен работать достаточно широко — не в одном-двух регионах (даже если это крупнейшие субъекты, такие, как Москва и Московская область, Санкт-Петербург и Ленинградская область), а в десятках регионов страны. И о том, что этот кооператив быстро предоставляет квартиры, должно сообщать сарафанное радио, причем, по информационным каналам, свойственным различным профессиональным и социальным группам. Мы стремимся, чтобы каждый пайщик рассказывал своим знакомым и коллегам о возможностях кооператива и тем самым привлекал новых пайщиков.
Такая система работает — это и есть турбодвигатель, который позволяет кооперативу быстро увеличивать количество пайщиков. Мы за 5 лет привлекли столько же пайщиков, сколько другие кооперативы не смогли привлечь и за 10 лет.
За последний год у нас по 50 новых пайщиков в месяц. Сотни семей получили квартиры от Калининграда до Камчатки. Мы покупаем квартиры по всей стране. Совсем недавно я поздравлял с покупкой квартиры семью с Камчатки. У семьи четверо детей. Купили с помощью кооператива квартиру старшей дочери — ей 20 лет. Это очень важно — обеспечить молодежь жильем. Молодежь остается дома, работает на благо своей малой родины, а не уезжает в столицы.
Общаясь с коллегами, выступая на различных профессиональных форумах, детально рассказываю нашу модель работы. Чем больше кооперативов будет ей следовать, тем лучше будет репутация жилищной кооперации как способа решения жилищного вопроса.
— Насколько это безопасный механизм для пайщика — покупка квартиры кооперативом?
— Один из самых безопасных. Государство беспокоится о защите граждан, в связи с этим существовавший ранее долевой механизм был заменен механизмом с использованием эскроу-счетов. Но если раньше риски были связаны с тем, что обанкротятся застройщики, то теперь с тем, что обанкротятся банки.
Деньги же, которые вносятся пайщиком в кооператив, имеют несколько степеней защиты. Во-первых, паевые средства возвращаются кооперативом при выходе пайщика из кооператива — это требование Жилищного кодекса, за его соблюдением следит государство. Таким образом, обязательства перед пайщиком, для которого уже приобретена квартира, обеспечиваются за счет объекта недвижимости — квартиры, которая на период, пока пайщик погашает свою задолженность перед кооперативом, находится в собственности всего кооператива.
Во-вторых, кооператив фактически не может закрыться без воли пайщика. Любой пайщик обладает правом вето на решение о закрытии, кооператив не может быть закрыт, если хотя бы один пайщик против.
— От каких рисков защищает кооператив пайщика?
— От риска купить квартиру со спорными правами собственности, а также квартиру, оцененную дороже рынка, так как кооператив тщательным образом проводит проверку и оценку квартир.
— Насколько известно, депутаты Госдумы работают над специальным законом о жилищной кооперации. Какие законодательные проблемы нуждаются в решении для развития жилищной кооперации?
— Первая — возможность перечисления материнского капитала и других государственных дотаций, например, сертификатов военнослужащих, в качестве первоначального взноса. Дело в том, что для перечисления первоначального взноса в соответствии с действующими нормами права нужно указать адрес объекта недвижимости. Но в кооперативе формирование первоначального взноса как раз служит отправной точкой для покупки квартиры кооперативом. Требование об указании адреса следует снять.
Вторая — налог на недвижимое имущество. В значительной части регионов кооперативы освобождены от его уплаты региональными законами, но в некоторых регионах — нет. Налог для кооперативов должен быть отменен федеральным законом — это некоммерческая организация.
Третья — банковская комиссия за перечисление средств физическим лицам, которая введена сейчас во многих банках. Дело в том, что квартиры покупаются как на первичном, так и на вторичном рынке, а значит, такого перечисления не избежать. Банковская комиссия может быть на уровне 10%. Фактически, это удорожание покупки квартиры на 10%, что очень много.
К сожалению, государство не создало никаких программ обеспечения жильем, кроме ипотеки. Но ипотека — это дорого и часто недоступно. Жилищная кооперация — направление, которое нужно поддерживать на всех уровнях. Она выгодна и для людей, и для государства, так как не требует массированного государственного финансирования. Только создания оптимальных условий для работы, в частности, поддержки со стороны государственных структур. При создании таких условий сограждане способны решить жилищную проблему самостоятельно с помощью кооперации.
