О том, что такое жилищные кооперативы как институт рынка недвижимости, рассказывает председатель правления жилищного кооператива "Бест Вей" Роман Василенко.
Каково значение института жилищных кооперативов на рынке недвижимости?
Всего в России по разным данным несколько тысяч жилищных кооперативов: сколько точно, никто не знает – статистики не ведется.
Какой процент объектов недвижимости покупается жилищными кооперативами?
Статистика, как я уже сказал, не ведется, но в нашей стране кооперативами покупается, по сравнению с наиболее развитыми экономиками, небольшое количество объектов недвижимости.
В Германии, например – стране развитой жилищной кооперации, порядка 10% жилой недвижимости покупается кооперативами. В нашей стране, полагаю, доли процента: жилищная кооперация пока не стала массовой.
Почему так мало?
Несколько причин. Первая: есть необходимые для работы правовые нормы и государственные решения, но нет достаточных для быстрого роста кооперативного движения. Нет государственного финансирования паевых фондов как системы, нет такой детальной правовой базы, как, например, в Германии. Совершенствование правовой базы сейчас обсуждается в рамках разрабатываемого закона о жилищной кооперации: я участвую в этом процессе как помощник одного из депутатов. Надеемся исправить ситуацию.
Вторая: недостаточное внимание к развитию жилищной кооперации со стороны властей всех уровней. Во многих регионах нет понимания, что кооперативы – способ решить жилищную проблему широких слоев населения, помочь молодым семьям, остановить миграцию.
Третья: сограждане плохо понимают, что такое ЖК, а от отсутствия понимания у них нет доверия к этому институту. Хотя в советские времена в нашей стране существовали жилищные кооперативы – некоторые из них, кстати, живы до сих пор: превратились в управляющие организации домов или малоэтажных поселков, которые они когда-то строили вскладчину.
Это позитивное воспоминание о кооперативном советском прошлом осталось – и оно будет работать в пользу развития массовой жилищной кооперации. Особенно на фоне трудностей при покупке квартиры в ипотеку.
В чем особенность кооперативов как инструмента покупки жилья по сравнению с ипотекой?
Ипотека – это покупка быстрая и дорогая, кооператив – покупка менее быстрая, но существенно более дешевая и более комфортная для покупателя, чем ипотека.
Можно выделить три варианта покупки квартиры. Первый – ипотека: вы на кредитные средства банка приобретаете квартиру в собственность, а затем возвращаете предоставленные банком средства в форме аннуитетных ежемесячных платежей с учетом банковского процента и страховки. При этом квартира находится у банка в залоге, и при нарушении вами обязательств она переходит в собственность банка.
Второй: покупка за счет собственных средств: вы накапливаете личные средства, может быть, привлекаете деньги родных и близких или потребительские кредиты и покупаете квартиру в собственность по номиналу и безо всякого залога. Но при этом внешние средства вы возвращаете из собственных доходов с учетом того процента, под который они предоставлены.
И есть кооперативная покупка: пайщик кооператива выбирает квартиру, делает личный взнос в покупку квартиры – 35% сразу или накапливает его на счете кооператива, выбирает квартиру, кооператив проводит тщательную ее проверку, делает оценку квартиры, и покупает квартиру в интересах данного пайщика по номинальной стоимости – также как и при покупке с помощью собственных средств. Но при этом кооперативные деньги также предоставляются на беспроцентной основе.
Квартира стоит столько же, сколько при индивидуальной покупке?
Несколько дороже – за счет того пайщик платит вступительный и членские взносы в кооператив. Но на порядок дешевле, чем ипотечная.
Насколько дороже?
Срок возврата средств кооперативу – 10 лет, за 10 лет пайщик платит вступительный и членские взносы в общей сложности на 400 тыс. рублей. Если он рассчитается с кооперативом раньше, платит меньшую сумму членских взносов.
Квартира в период, пока пайщик расплачивается с кооперативом, является собственностью кооператива. При этом кооператив не принимает квартиру на баланс. Пайщик получает право прописаться в этой квартире самому, прописать свою семью, пользоваться квартирой.
Одновременно он сохраняет право на возврат паевых средств, которые он внес. То есть если он понимает, что теряет способность расплатиться за паевые средства, он подает заявление о том, что выходит из кооператива.
При этом ему возвращается весь его пай. Из квартиры он, конечно, выписывается, но уходит из кооператива с деньгами.Ипотечник, который перестал платить, как известно, лишается и квартиры, и денег, которые он уже внес.
Покупка квартиры кооперативом – по сути, промежуточный вариант между ипотекой и приобретением за счет собственных средств?
Можно и так сказать. Преимущества кооперативов перед ипотекой состоят в том, что кооператив не проверяет кредитную историю и источники дохода. Если доход получается за счет каких-то дополнительных работ, подработок, которые трудно объяснить банку, кооператив это не смутит. Как и негативные события, которые ранее были зафиксированы в кредитной истории.
Почему не смутит?
Риски кооператива связаны не с пайщиками, а с объектами недвижимости, которые приобретает кооператив. Потому он сосредотачивает усилия на анализе приобретаемых квартир: проверке их юридической чистоты, независимой оценке.
ЖК стремится исключить риски, связанные с недвижимостью?
Да, поскольку именно объекты недвижимости являются гарантией исполнения обязательств жилищного кооператива перед пайщиками.
А какие для кооператива существуют риски, связанные с пайщиками? Пайщик перестанет платить? В случае временной неплатежеспособности кооператив идет навстречу, дает отсрочки платежей, устанавливает удобный график платежей – чтобы пайщик постепенно вновь вошел в ритм платежей.
Если платежеспособность восстановить не удастся, пайщик выходит из кооператива вместе с паем. Он может выйти, и если изменились его планы по покупке квартиры или кооператив перестал его устраивать.
Выход пайщика для кооператива – нежелательное развитие событий, но несмертельное: гарантией полного и достаточно быстрого возврата пая служит возможность продажи квартиры на открытом рынке. Именно поэтому они тщательнейшим образом проверяются и оцениваются.
Вы сказали о том, что кооперативный способ покупки квартиры по сравнению с ипотечным связан с более длительным ожиданием. Можно ли сократить время ожидания?
Как вы знаете, ожидание существует в любом случае: покупка ипотечной квартиры тоже происходит не с сегодня на завтра. Процесс одобрения кредита и сделка по покупке квартиры занимает немало времени – от заявки на кредит до покупки квартиры проходит обычно больше месяца.
Покупка квартиры кооперативом может происходить и за более быстрый срок, если пайщик приходит в ЖК с достаточной суммой и в паевом фонде кооператива достаточно средств. Если же пайщику приходится накапливать средства на свой взнос для покупки желаемой квартиры, кооператив ждет, когда он накопит средства, и после того, как это случится, ставит его в очередь на покупку квартиры. Скорость движения очереди зависит от того, каков объем средств в паевом фонде кооператива.
Поясню принципиальную схему работы жилищного кооператива. Это, по сути, касса взаимопомощи, форма для покупки квартир вскладчину. В кооперативе объединяется, допустим, десять человек. Общими усилиями покупают квартиру сначала одному, потом второму, затем третьему. От них в паевой фонд поступают возвратные взносы.
У нас в стране есть примеры кооперативов, паевой фонд которых частично финансирует субъекты Федерации. Однако подавляющее большинство жилищных кооперативов не могут получить госфинансирования: скорость пополнения их паевого фонда зависит только от привлечения новых пайщиков. Следовательно, это кооперативы, базирующиеся в мегаполисах и работающие во многих регионах страны.
Поскольку кооперативы стремятся привлекать новых и новых членов, можно слышать сентенции о том, что они обладают признаками финансовых пирамид. Но позвольте: пирамиды – это структуры с необеспеченными обязательствами, объемом обязательств, по которому невозможно расплатиться. Кооперативы, в которых обязательства обеспечены, могут расплатиться со всеми пайщиками. Даже если большинство пайщиков решат выйти из кооператива,
А каков средний срок ожидания в очереди?
Это как измерить среднюю температуру по больнице. В нашем кооперативе в среднем он составляет около года.
Кооперативы всеми силами стремятся сократить длительность нахождения в очереди, потому что приток новых членов происходит в основном по сарафанному радио. Если очередь в кооперативе идет долго, притока новых членов не будет, и, наоборот, если она идет достаточно быстро, в него будут приходить новые и новые пайщики.
Перспективы у жилищной кооперации в России очень хорошие. Желающих сэкономить при покупке квартиры достаточно и среди сограждан с невысоким уровнем жизни, и среди обеспеченных людей. Достоинства жилищной кооперации будут способствовать росту этого сектора рынка недвижимости.
