Председатель правления жилищного кооператива "Бест Вей" доктор экономических наук Роман Василенко убежден, что жилищной кооперации в нашей стране должен быть дан зеленый свет, так как это наиболее экономичный для граждан способ приобретения новых квартир. Ипотеку может себе позволить далеко не каждый, а квартиру с помощью кооператива — вскладчину, предварительно накопив на свой взнос — может себе позволить большинство сограждан, в том числе малообеспеченных.
— Роман Викторович, как вы оцениваете перспективы жилищной кооперации в России?
— Думаю, что перспективы значительные, потому что ипотечная модель решения квартирного вопроса в России в очевидном кризисе. Квадратный метр дорожает, а объемы ипотечного кредитования не вернулись на уровень лета 2018 года. И процентные ставки по ипотеке пока выше, чем летом 2018 года. То есть доступность жилья по ипотеке уменьшается. Я уже не говорю о том, что она и раньше была невелика, и малообеспеченные группы граждан, для которых государство предусмотрело льготы по ипотеке, часто не могут эту ипотеку получить — банковские кредитные комитеты не одобряли им кредиты.
Обеспеченность наших граждан жильем по-прежнему находится на низком уровне. Это одна из ключевых причин миграции из провинции в столицы: людей без собственного жилья там мало что держит. И это одна из причин того, что молодежь уезжает за границу: собственная квартира для нее в нашей стране — труднореализуемая мечта.
Жилищные кооперативы дают возможность сделать эту мечту реальностью даже малообеспеченным гражданам, даже тем, у кого нет длительного стажа работы на одном месте с высоким уровнем дохода или, может быть, испорчена кредитная история. Но самое главное — квартира покупается фактически по номиналу, ее стоимость не увеличивается на банковский процент или страховку. Она увеличивается на вступительный и членские взносы в кооперативе, но это, по сравнению с банковскими платежами, небольшие суммы.
— А в чем суть жилищного кооператива?
— ЖК — это покупка квартиры вскладчину. Собираются вместе несколько человек и приобретают квартиру сначала одному, потом второму, третьему, и так далее.
На квартиру первому собирают быстро. А вот последующим уже придется подождать, когда накопятся средства за счет возвратных платежей первого и за счет присоединения к кооперативу новых членов. Потому действующие члены кооператива крайне заинтересованы в том, чтобы приглашать новых пайщиков.
В советское время паевые фонды кооперативов частично финансировались государством. В современной Германии жилищные кооперативы также финансируются государством. После Второй мировой войны финансирование было очень серьезным, сейчас оно меньше, но оно все равно есть. В ФРГ это основной способ приобретения жилья, а ипотека — дополнительный.
Мое чаяние, чтобы в нашей стране была применена германская модель решения квартирного вопроса, когда основной акцент в государственной политике делался на жилищные кооперативы, а ипотечное кредитование развивается как дополнительное направление. От этого выиграют все — и граждане, которые получат возможность купить квартиру по нормальной цене, и застройщики, квартиры которых будут продаваться без бешеной наценки, связанной с банковским процентом и страховкой.
— Что этому мешает? Отсутствие в законодательстве необходимого объема норм о жилищной кооперации?
— Объем норм в Жилищном кодексе и других законах достаточен. Другое дело, что весьма полезны будут нормы, разрешающие использование материнского капитала в качестве платежа в паевой фонд кооператива. Кроме того, оптимально было бы направить средства из федерального бюджета, которые сегодня идут на рефинансирование процентной ставки по ипотечным кредитам льготных категорий граждан, на финансирование их паевых платежей в жилищных кооперативах.
— Пока госфинансирования нет, очередь на получение квартиры идет долго?
— Госфинансирование есть в ряде субъектов Федерации, которые создали собственные кооперативы для своих госслужащих. У кооперативов, не получающих госфинансирования, ситуация с очередью разная. В нашем кооперативе, как правило, не больше года.
— А каковы меры финансовой безопасности?
— Интересы пайщика и кооператива сбалансированы. Квартира покупается в интересах пайщика, но покупается кооперативом и до момента, пока пайщик не расплатится с кооперативом, находится в собственности кооператива. При этом как целевое приобретение не принимается на баланс кооператива. Пайщик прописывается в ней сам, прописывает членов своей семьи, получает право пользования квартирой.
Кооператив тщательно проверяет юридические аспекты и анализирует ликвидность объекта недвижимости. При этом он не проверяет финансовое состояние пайщика, в этом нет необходимости.
Кооператив устанавливает для пайщика дифференцированные платежи, может ввести платежные каникулы в период временного отсутствия доходов. Вернуть кооперативную долю в покупке квартиры нужно за 10 лет.
Если у пайщика проявляется устойчивая неспособность платить, он выходит из кооператива, и кооператив обязан вернуть ему все внесенные в паевой фонд платежи. Вообще пайщик может принять решение о выходе в любой момент — есть обязательство вернуть ему паевые взносы, предусмотренные законодательством Российской Федерации. Вступительный и членские взносы не возвращаются — они идут, прежде всего, на проверку квартир и обеспечение деятельности кооператива.
— Кооператив "Бест Вей" начал работу весной 2014 года. Каковы результаты за пять с лишним лет?
— Мы — крупнейший жилищный кооператив на постсоветском пространстве, у нас более 6 тысяч пайщиков. Приобретено 589 квартир. "Бест Вей" работает во многих регионах России, а также в Казахстане и Киргизии. Слоган нашего кооператива "Объединиться, чтобы жить!".
— Жить — в смысле выжить?
— Нет, жить — в смысле жить достойно, хорошо, обеспечить высокое качество жизни. Кооператив позволяет это делать. "Старые" члены кооператива приобрели уже по два-три объекта недвижимости. 15 квартир перешли из собственности кооператива в частную собственность пайщиков.
Собственная квартира — это уже определенная жизненная философия. Комфортное жилье — основа нормальной жизни человека, основа создания семьи, производительного труда, чтобы обеспечить эту семью.
Человек перестает быть перекати-полем: не ищет место под солнцем, где лучше. Это уже не пролетарий, скитающийся по арендным квартирам, живущий от зарплаты до зарплаты. Он заинтересован работать на благосостояние своей семьи, своего города и региона. Становится добропорядочным гражданином.
Так что решение квартирного вопроса с помощью жилищных кооперативов изменит облик России.
Роман Василенко родился 5 апреля 1969 года в Ленинграде в семье военнослужащих. Окончил Ярославское высшее военное финансовое училище. После окончания училища до 1998 года служил в ВМФ, на Ленинградской военно-морской базе.
После увольнения в запас в звании капитана третьего ранга работал в финансово-консалтинговых компаниях. Стал основателем нескольких проектов: международной компании Life is Good Ltd., жилищного кооператива "Бест Вей", Международной бизнес-академии IBA. Прошел бизнес-подготовку в семи странах мира. Получил степень MBA во Франции. Имеет награды Министерства обороны и общественные награды.
