Российский рынок недвижимости сейчас находится на перепутье, считают эксперты. Предложение приближается ко "дну" падения, а спрос к потолочному уровню. Как могут повести себя цены на жилье в этом году с учетом внешних и внутренних рисков, и когда выгоднее покупать недвижимость, выясняли Вести.Ru.
Факторы колебания цен
Цены на недвижимость в 2012 году сохранятся на уровнях, близких нынешним, сообщил Вестям.Ru гендиректор аналитической компании "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко. С учетом инфляции, это предполагает неявное удешевление жилья.
Сбой в обычном до сих пор течении событий на отечественном рынке недвижимости произошел в посткризисном 2011 году, который не был отмечен существенным ростом числа сделок или цен. Цены выросли, примерно, на 10%. Хотя, к примеру, в 2001 году (то есть, через три года после дефолта в 1998 году) жилье в России подорожало на треть. Также на 15-20% оно повышалось в цене в периоды 2003-2004 и 2007-2008 годов на волне общего ажиотажа и дополнительных денежных вливаний.
Разумеется, уточнил Репченко, и в 2012 году, под воздействием различных внешних и внутренних угроз цены на недвижимость будут колебаться. Что, впрочем, не изменит прогнозируемого общего тренда на ближайшие годы, подразумевающего стабилизацию ценового графика.
Главный аналитик Российской гильдии риэлторов, профессор Российской экономической академии имени Г. В. Плеханова Геннадий Стерник, напротив, с вероятностью до 80%, прогнозирует, что к концу года цены на недвижимость повысятся на 15%. Однако, в случае внешних шоков, обусловленных, скажем, долговым кризисом в Европе, ситуация на отечественном рынке тоже ухудшится и тогда цены вырастут лишь на 5-10%. Также на них могут отрицательно повлиять такие внутренние факторы, как сохранение масштабного оттока капитала и "замораживание" роста доходов населения в рамках борьбы с инфляцией.
Дополнительным фактором риска грозит стать и война с Ираном, в результате которой, поддержанные притоком нефтедолларов, цены на недвижимость в России сначала подскочат вверх, а в среднесрочной перспективе пойдут на спад. Впрочем, возможность военного конфликта с Ираном пока выглядит незначительной, рассказал Вестям.Ru главный аналитик Российской гильдии риэлторов.
При обострении негативного внешнего фона одной из самых надежных "валют" для россиян вновь может стать квадратный метр и тогда, очевидно, спрос и цены на жилье возрастут, предположил глава агентства "БЕСТ-Недвижимость" Григорий Полторак. Возрастание же внутренней экономической нестабильности усилит общую растерянность и породит новый спад на рынке. Но, скорее всего, 2012 год пройдет без катаклизмов и цены на недвижимость проследуют за инфляцией, заметил собеседник Вестей.Ru.
По официальному прогнозу, в 2012-м ожидается инфляция в 5-6%, после рекордного прошлогоднего показателя в 6,1%. Опрошенные накануне Вестями.Ru эксперты не исключили также ее повышения до 7-8%.
Предложение сокращается
В отсутствие экономических потрясений, в пределах инфляции прогнозирует прирост цен на жилье в 2012 году и руководитель аналитического центра корпорации "ИНКОМ" Дмитрий Таганов. Как он напомнил Вестям.Ru, в 2011-м стоимость квадратного метра на вторичном рынке Москвы увеличилась с 156 100 до 166 900 рублей или на 6,9%.
При этом темпы их роста замедлились (в 2010-м "квадрат" подорожал на 14%), но докризисный уровень 2008 года в 163 200 рублей за квадратный метр был превзойден. Затормозился в прошлом году и рост числа сделок: 7%, против 50% в 2010-м. Причем зафиксированный в столице показатель в 91 тысячу сделок соответствовал уровню 2003 года.
"Если бы не было экономических спадов, эта цифра могла бы повыситься до 200 тысяч. Но то, что планка 2003 года, после восьми лет застоя, наконец, оказалась преодолена, позволяет предположить, что рынок и дальше будет постепенно расти", - констатировал Таганов.
После стабильного первого полугодия, с июля-августа, вследствие роста спроса, начнут повышаться и цены на недвижимость и, в итоге, увеличатся на 5-7%, озвучил свой прогноз для Вестей.Ru президент Ассоциации строителей России Николай Кошман.
Тогда как объемы предложения на рынке, по его словам, продолжат сокращаться. В 2011-м в России было введено в строй порядка 53 миллионов квадратных метров жилья против 63 миллионов в 2010-м, а в текущем году этот показатель может уменьшиться еще на 10-15 миллионов. В кризисном 2008-м государство успешно поддержало банковскую систему. Между тем, строительному сектору, способному вытащить за собой до 50 смежных отраслей, ощутимая поддержка оказана не была. Хотя в Казахстане и Китае, например, данная отрасль в этот период, напротив, активно продвигалась. И сегодня обнадеживающие показатели демонстрируют, в основном, те отечественные строительные компании, которые курируются крупными банками, вроде, Сбербанка и ВТБ, а прочие менее мощные предприятия остаются "на обочине", отметил Кошман.
По его определению, уменьшение предложения далее неизбежно аукнется повышением цен. При том, что, несмотря на звучавшие все последние годы призывы к снижению стоимости земельных участков под застройку, а также инженерии и административного "сопровождения", добиться значительных соответствующих подвижек пока не удалось.
Спешите покупать?
Между тем, вопрос о снижении себестоимости "квадрата" становится все более актуальным. По оценке компании "Индикаторы рынка недвижимости", сегодня большая часть граждан России не способна купить квартиру даже при нулевой ставке на ипотеку, так как между их доходами и стоимостью жилья существует непреодолимый разрыв. Согласно мировой практике, жилье считается доступным, когда цена "квадрата", примерно, равна доходу человека. В Москве же средняя его стоимость составляет 150-160 тысяч рублей, в Подмосковье – около 100 тысяч, а в городах-миллионниках – 50-60-70 тысяч.
И чтобы кардинально изменить положение дел на рынке, необходимо, по идее, наращивать объемы строительства жилья, которое, похоже уже приближается ко "дну" падения. Одновременно следует добиваться снижения цен на строительные объекты при увеличении доходов населения, тем самым, повышая уровень спроса, уже достигающего, в нынешних реалиях, своего потолка.
Быстрое продвижение этих процессов, вряд ли, возможно. А потому в ближайшее время, очевидно, и сам рынок недвижимости, и цены на нем будут оставаться на перепутье. И как, в этих обстоятельствах, следует действовать потенциальным клиентам?
По убеждению Николая Кошмана, ожидать нового ценового спада бессмысленно. И если кто-то вознамерился приобрести жилье, лучше это сделать сейчас, пока вновь не взлетели цены.
Если человеку, исходя из собственных житейских резонов, необходимо срочно купить или продать недвижимость, он должен делать то, что считает нужным - не оглядываясь на всяческие прогнозы, полагает Григорий Полторак.
"В начале нулевых годов, когда цены шли на подъем и на этом можно было заработать, я рекомендовал приобретать недвижимость, пусть даже залезая в долги. Но сегодня не стоит спешить с покупкой и продажей жилья, надеясь заработать", - пояснил Олег Репченко. Хотя консервативную прибыль, добавил он, сейчас можно получить на аренде. При этом вложением средств в недвижимость обеспечивается их сохранность.
