Парламентарии и эксперты, собравшиеся за круглым столом "Жилищная кооперация и перспективы решения жилищной проблемы в России", считают, что кооперативы должны получить максимальную поддержку как способ решения проблемы доступного жилья.
Кооперативам нужна государственная защита
Открывая встречу, депутат Государственной думы, заместитель руководителя фракции "Справедливой России" в Государственной думе Олег Нилов заметил, что жилищная проблема – одна из самых острых в нашей стране. "У многих людей в России очень низкое качество жизни: они живут в перенаселенных квартирах, в коммуналках, часто без газа, иногда даже без канализации, – сказал он. – Решить эту проблему невозможно снижением ипотечных ставок: способ – государственные дотации, предоставление земли, а также леса для деревянного домостроения. Параллельно нужно кардинально снижать стоимость жилья, чтобы она коррелировала с уровнем доходов, предлагать доступное жилье".
В решении проблемы доступного жилья, по словам Нилова, большую роль способны сыграть кооператива: "По опыту Германии мы знаем, какое значение имеют стройсберкассы". Но кооперативы, убежден депутат, нуждаются в поддержке со стороны государства, государственном финансировании.
"Остро встает вопрос создания дополнительных механизмов обеспечения жильем. – подчеркнула член Общественной палаты РФ, заместитель председателя общественного совета Минстроя России Светлана Разворотнева. – Ипотечно-накопительные кооперативы получили широкое распространение в Белгородской области, Татарстане, Башкортостане. Однако после истории со Су-155, в основе которого лежала кооперативная модель, кооперативы вызывают опасения в граждан". Решение проблемы, по ее словам, – более активное государственное участие в кооперативах. За основу можно было бы взять германский опыт, где государство финансирует значительную долю паевых фондов жилищных кооперативов. "Сегодня в России есть опыт участия субъектов Федерации в деятельности кооперативов. Он должен быть масштабирован на всю страну и отрегулирован на федеральном уровне", – заметила Разворотнева.
"Что касается увеличения господдержки – давайте будем реалистами, – призвала специалист в жилищной сфере, член экспертного совета Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Татьяна Подберецкая. – Во-первых, государство вряд ли готово предоставить ресурсы для такой поддержки, во-вторых, редко что с государственным участием работаем эффективно. Законодательная база должна прежде всего защищать кооперативы".
"Кооперативный сектор очень важен именно потому что в кооперативе люди решают свои проблемы сами, а не уповают на государство", – подчеркнул член экспертного совета Минэкономразвития России Андрей Яценко.
"Мне кажется, нельзя уповать на господдержку, – заметил председатель правления кооператива "Бест Вей" Роман Василенко. – Главное, что необходимо кооперативам, – защита со стороны государства, беспрепятственное получение дотаций и субсидий государства на тех же условиях, что они предоставляются банкам".
Работающая модель: без господдержки и без кредитов
"Кооперативы появились еще в начале XX века, – продолжил Роман Василенко. – Причем в Российской империи, как и в Великобритании, кооперативов было больше, чем где бы то ни было в мире. В советское время в нашей стране также активно развивалась жилищная кооперация. Но в 90-е гг., после тяжелого экономического кризиса, периода строительства и обрушения финансовых пирамид, возобладала точка зрения, что нужно развиваться американским путем, когда квартира приобретается за счет ипотечных заемных средств банков. Ипотека – это дорого и далеко не всем доступно. Кооперативная квартира гораздо доступнее. Жилищная кооперация также преследует цель улучшение жилищных условий граждан, но при этом не извлекает прибыли из своей деятельности, поскольку мы говорим о некоммерческих организациях".
"Поясню кооперативный механизм покупки квартиры, – включился в дискуссию член правления кооператива "Бест Вей" Евгений Чайчук. – Такая покупка предполагает рассрочку на десять лет. При этом пайщик должен внести первоначальный взнос не менее 35%, после чего за счет паевых средств кооператива в интересах дольщика приобретается квартира".
Пайщик, по его словам, вносит дифференцированный, а не аннуитетный платеж. Пайщик также вносит вступительный и членские взносы. При средней стоимости квартиры 3,5-4 млн руб. переплата за счет членских взносов составляет порядка 10-15%. От 3 млн это порядка 450 тыс. руб.
"Что касается возрастных ограничений, то пайщику должно исполниться 16 лет, верхних ограничений для вступления в кооператив нет, – подчеркнул Евгений Чайчук. – Нет таких требований, как хорошая кредитная история, не требуется подтвержденный доход. Дело в том, что залоговой частью выступает сама квартира: пока пайщик полностью не рассчитается с кооперативом, она находится в собственности кооператива, то есть в собственности всех пайщиков. Как только пайщик рассчитался с кооперативом, он получает право собственности на квартиру".
Кооперативное финансирование покупки квартиры кардинально отличается от ипотечного, продолжил эксперт: "Если гражданин перестает платить по ипотеке, он остается и без квартиры, и без денег, и его кредитная история испорчена. Если у гражданина нет возможности вносить паевые платежи в кооператив, он может получить отсрочку. Но даже если и в этом случае он не может платить, он пишет заявление о выходе из кооператива и получается свой паевой взнос в полном объеме (вступительный и членские взносы не возвращаются)".
"Очередь на покупку квартиры в нашем кооперативе – около 12 месяцев, – заметил Роман Василенко. – Все находятся в равных условиях – и те, кто хочет купить дорогие квартиры, и те, кто хочет купить дешевые".
Пайщик, по его словам, может поэтапно вносить паевые средства на счет кооператива. Пайщики, которые аккумулируют средства на первоначальный взнос на счете кооператива, имеют пониженный размер членских взносов в кооператив.
Евгений Чайкук рассказал о структуре клиентского портфеля. Значительная доля покупок квартир с помощью кооператива приходится, по его словам, не на Московский регион или Санкт-Петербург, как можно было бы подумать, а на Урал, Сибирь, Дальний Восток. "В нашем кооперативе более 6 тыс. пайщиков, – продолжил он. – Приобретено около тысячи объектов недвижимости как в крупных, так и не очень крупных городах России. Кооператив работает шестой год, но несколько десятков квартир уже перешли в собственность пайщиков: кооператив сейчас приобретает порядка 50-70 квартир в месяц, в 2020 г. планируем выйти на 100 квартир в месяц.
"На мой взгляд, важнейшее достоинство кооперативов состоит в том, что гражданин получает возможность получить квартиру за 35% от ее стоимости, – заметил генеральный директор некоммерческого партнерства "Совет экономической безопасности" Александр Майоров. – Финансовая безопасность обеспечивается тем, что пайщик сам управляет активами. Он в любой момент может выйти из кооператива и забрать свои паевые взносы".
Критерий выбора кооператива – доверие
"Нужно различать несколько видов кооперативов на российском рынке, – заметил Евгений Чайчук. – Есть жилищно-строительные кооперативы: обманутые пайщики – это про них. Есть кредитные потребительские кооперативы, есть жилищно-накопительные. Есть потребительские общества – удивительная форма юридических лиц: вы только туда принесли деньги, и вам уже никто ничего не должен. И есть жилищные кооперативы – самая простая форма. Мы не привлекаем заемные средства. Списание паевых средств со счета возможно только для перечисления их продавцу жилья либо для возврата пайщику при выходе из кооператива".
"Кооперативы кооперативам рознь, – заметил экономист, член экспертного совета Минстроя России Игорь Филоненко. – Главный признак кооператива – доверие, и уже на доверие накладывается хозяйственный механизм".
По многим секторам экономики, в том числе жилищному, заметил он, сегодня нужно создавать новые механизмы буквально с нуля: старые механизмы не работают, за счет них жилищную проблему в стране не решить. "Кооперативы – как раз такой новый механизм", – подчеркнул Филоненко.
"Доверие, о котором вы говорите, обеспечивает полная прозрачность деятельности кооператива для каждого члена кооператива, – прокомментировал Евгений Чайчук. – Как движется очередь, какая квартира куплена и сколько на нее пошло средств, какая сумма осталась в паевом фонде – все это видит каждый член кооператива. У кооператива одна-единственная цель – покупка жилья пайщикам".
2% средств паевого фонда – это резерв, неснижаемый остаток, за счет которого могут производится выплаты тем, кто принял решение выйти из кооператива, подчеркнул Чайчук. Имущество кооператива – это стоимость всех объектов недвижимости плюс неснижаемый остаток паевого фонда.
Требуется системный закон
"Считаю, что нужен закон о жилищной кооперации, в котором будут четко определены все формы кооперативов, все формы льгот для них и господдержки, решены вопросы гармонизации жилищного и гражданского законодательства в части регулирования деятельности кооперативов, которое сейчас иной раз находится в противоречии, – сказал в завершение дискуссии депутат Государственной думы Сергей Крючек. – Там должен быть закреплен статус кооперативов как одного из приоритетных способов решения жилищной проблемы".
Сейчас, по словам депутата, стадия обсуждения контуров законопроекта, в 2020 году, надеюсь, перейдем к рассмотрению текста. "Такой закон очень важен для оптимальной реализации национального проекта "Жилье", – подчеркнул Сергей Крючек.
