Некоторые банки совместно с застройщиками предлагают гражданам при получении ипотеки подписать договоры долевого участия (ДДУ) в строительстве жилья. При этом часть денег граждане должны разместить не на эскроу-счетах, а на аккредитиве.
Банк получает дополнительный доход от денег на аккредитиве и предоставляет заемщику часть дохода в виде скидки по ипотечной ставке на этапе строительства жилья. Застройщик соглашается на эту схему, поскольку банк обеспечивает выдачу ипотеки и рост продаж жилья.
Риски для граждан в этой схеме состоят в том, что эскроу-счет застрахован государством на 10 млн руб., а деньги на аккредитиве никак не застрахованы, отмечает ЦБ.
В случае отзыва лицензии у банка заемщик может лишиться денег на аккредитиве, остаться должником по ипотечному кредиту и потерять квартиру, поскольку ДДУ не полностью оплачен.
Кроме того, отмечены случаи, когда застройщики продают жилье на этапе строительства связанным с ними лицам, заключая ДДУ по цене в разы ниже рыночной, а полученные деньги размещают на эскроу-счетах. При переуступке (цессии) права на ДДУ новый заемщик платит за жилье по рыночной цене, но вместе с правами требования по ДДУ получает эскроу-счет, на котором размещены деньги лишь за первоначальную (заниженную) стоимость квартиры, а разница уходит продавцу, связанному с застройщиком, не попадая на эскроу-счет.
В этом случае заемщик несет риски при дефолте застройщика и может потерять деньги, уплаченные за квартиру. Речь идет о разнице между заплаченной при покупке реальной ценой и объемом денег на эскроу-счетах.
ЦБ намерен обсудить с правительством внесение изменений в правила выдачи ипотеки с господдержкой, чтобы снизить риски для заемщиков.
